Застройщик в западне: половина новостроек остается на второй и даже на третий год

Новостройки в России столкнулись с проблемой: почти половина нового жилья не найдет покупателя в течение более двух лет.

Доля такого жилья, по оценке эксперта Сергея Лобжанидзе, составляет от 49 до 65%, причем риски не найти покупателя будут повышаться со снижением оборота.

Директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков объяснил «Свободной Прессе», почему затягивается продажа новостроек:

—  Основная причина — ужесточение условий семейной ипотеки и все еще высокие проценты по рыночной. Соответственно, мы наблюдаем снижение доли ипотеки в сделках с 70% в конце прошлого года до 48% сегодня. Потенциальный спрос в первом квартале упал на 15% по сравнению с четвертым кварталом 2025-го.

В совокупности эти факторы привели к сокращению числа сделок. Государство, скорее всего, не будет вмешиваться в бизнес через выкуп нераспроданного жилья.

Сейчас ЦБ планомерно снижает ключевую ставку, и как только проценты по рыночной ипотеке опустятся ниже психологически приемлемых 12−14%, спрос будет восстанавливаться вместе со сделками.

Елена Мищенко, операционный директор по развитию продаж агентства «Счастье под ключ» поддерживает коллегу:

— У нас сейчас фактически «отключен» инструмент в виде ипотеки. Ставки, по которым её готовы выдавать банки, являются заградительными в совокупности с ценами, которые предлагают застройщики. Можно купить новую квартиру на готовом рынке дешевле, чем в строящемся доме, который еще надо ждать два с лишним года.

Очень большой разбаланс цен. Если человек не идет по субсидированной программе, то есть не может взять семейную ипотеку, то он чаще склоняется к вторичке, она дешевле и там сразу можно жить. Идет перетекание спроса от новостроек ко вторичке.

Сейчас нет рассрочек, которые ранее были, без первоначального взноса. Остались на полгода-год, максимум на 1,5 года до окончания строительства, но людей это не устраивает.

Даже при вере в то, что обещают снизить ключевую ставку и проценты по ипотеке снизятся. Потому что ввели законы, по которым будут смотреть только белых и пушистых клиентов, которые получают чистый доход.

Мы видим, сколько стоят наши новостройки. Предположим, если ключевая ставка будет на уровне 13% к концу года, выдача кредитов будет под 15% идти. Получается, чтобы человеку воспользоваться ипотекой, при первоначальном взносе 20% и кредите в 15−16 млн, нужно зарабатывать минимум 300 тыс. Покупать не рискуют, ждут, либо берут более мелкие объекты на вторичке или у застройщика. Потому рынок и встал.

«СП»: Было предложение выкупать квартиры по себестоимости за счет государства и отдавать многодетным, малообеспеченным.

— Это разумно. Государству будет выгодно приобретать, застройщик какие-то деньги вернёт, семьи получат квартиры. Но это рынок не спасет, потому что у нас не такое большое количество представителей данных групп, которым положена квартира. Нужно совпадение большого количества факторов, например, отсутствие жилья, дохода. Думаю, жилье, которое можно реализовать таким способом, в пределах 8% от рынка, максимум. Нужно много условий, чтобы попасть в программы поддержки.

Но идея хорошая. Во-первых, это обеспечит жильем людей, которым оно действительно нужно, тех же многодетных. Во-вторых, поможет застройщикам, но, чтобы им стало легче, нужно снижать ключевую ставку, как говорил Герман Греф, до 12%.

«СП»: Как все-таки решить проблему с непроданными новостройками? Они ведь быстро приходят в негодность, если не заселять.

— Отдавать это жилье в лизинг. Людям иногда хочется купить и не переплачивать за аренду. Например, они молодые, им хочется семью, почему бы жилье в лизинг не отдавать? Они одновременно платят немного за аренду и при этом недвижимость выкупают.

Еще можно дать им возможность поменять квартиру, например, когда родился ребенок. Молодая семья взяла в лизинг однушку, и может переоформить её на двух-, трехкомнатную, используя маткапитал, льготы от государства.

Можно и нужно повернуться в сторону социальной поддержки. В СССР квартиры семьям выдавали. Если вернуть такую поддержку, это сильно поможет в социальной и демографической сфере.

«СП»: Что думаете о ситуации в целом?

— Застройщикам придется слезть с кредитного плеча, пересмотреть программы проектного финансирования. Рост цен, что был при нем задан аналитиками, не соответствует рынку недвижимости, она в Москве сильно «перегрета».

Да, инфляция есть, цены на стройматериалы растут, но программа неправильно составлена. Вторичка стоит на 15−20% ниже рынка, она раскачана за счет низких ставок по новостройкам, которые были последние 2 года.

Дисбаланс застройщики создали сами. Чтобы людям было легче платить по ипотеке, нужно предусмотреть, чтобы в первые годы платеж по ней был ниже, а дальше повышаться, через 5 лет. За счет инфляции человеку легче будет платить. Через 5 лет доходы изменятся, инфляция тоже, и тянуть ставку людям будет легче. Тут нужна работа с банковскими инструментами.

«СП»: Государству рано или поздно придется активно вмешаться, поскольку рынок недвижимости не способен сам себя отрегулировать, не так ли?

 — Конечно, придется вмешаться. Финансисты должны залезть в эту историю и выработать банковский продукт, который будет соответствовать реалиям рынка. Нужно понять, какую сумму в месяц человек готов с комфортом платить, исходя из средней зарплаты. Не надо людей душить.

Владелица гостевого дома Оксана Бардина рассказала «СП» о влиянии ключевой ставки и изменений в льготах на интерес к новостройкам:

— Главная причина — «эффект двойного переноса». В конце 2025-го и начале 2026-го все, кто мог, ринулись покупать квартиры, боясь отмены льготной ипотеки. Они «выгребли» спрос на год вперёд. Весной наступила тишина.

К этому добавились объективные экономические факторы: дорогие деньги (высокая ключевая ставка делает рыночную ипотеку неподъёмной для большинства), реформа льгот (программа «одна семья — одна ипотека» отсекла инвесторов и спекулянтов, которые раньше создавали видимость ажиотажа), психология (люди перешли в режим сбережения). В условиях неопределённости покупка квартиры — не инвестиция, а риск.

«СП»: Что делать с пустующими новостройками?

—  Застройщики оказались в ловушке: квартиры стоят, но продать их по старой цене нельзя, а снизить страшно — не хватит денег отдать кредит банку.

На мой взгляд, выход только один: переходить от стратегии «продать дорого и сразу» к стратегии «продать всё, пусть и дешевле». Квартиры, которые стоят пустыми два года, начинают ветшать и требуют расходов на охрану и отопление.

Единственный способ активизировать спрос сейчас — это «длинные рассрочки». Не на год, а на 3−5 лет. Это выгодно всем.

Для покупателя: инфляция работает на него. Платежи по рассрочке через 3 года будут «дешевле» в реальном выражении, чем сегодня.

Для застройщика: лучше получить деньги частями в течение нескольких лет (пусть и с потерей части прибыли), чем держать неликвид на балансе, который обесценивается и требует затрат на содержание.

Это лучше, чем недополученная прибыль от простоя. Рынок должен научиться гибкости, иначе мы рискуем получить целые районы новостроек-призраков.